На современном рынке недвижимости значительную долю в сделках по приобретению квартир составляет покупка квартир на стадии строительства посредством инвестирования денежных средств. Весьма актуальными в этой связи являются вопросы, касающиеся семейных правоотношений при заключении данных договоров.

Консультирует: начальник юридического отдела Юрий Куракин

Как известно, на современном рынке недвижимости значительную долю в сделках по приобретению квартир составляет покупка квартир в новостройках на стадии строительства посредством инвестирования денежных средств. Весьма актуальными в этой связи являются вопросы, касающиеся семейных правоотношений при заключении данных договоров. В частности, вопросы по распоряжению совместной собственностью супругов.

Собственность супругов имеет особый юридический статус, и распоряжение ею имеет свои особенности. В соответствии со ст. 256 Гражданского кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. В совместной собственности супругов может находиться любое имущество, не изъятое из оборота, при этом термин "имущество" охватывает как вещи, так и различные имущественные права. Кроме того, к имуществу, нажитому супругами в период брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности, получаемые ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, денежные средства, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

К примеру: вы состоите в зарегистрированном браке и решаете вложить деньги в инвестирование строительства жилого дома. Как правило, это общий доход супругов, являющийся в соответствии с законом совместной собственностью (если нет брачного договора). Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместной собственностью в соответствии с ГК считается, что этот супруг действует с согласия другого супруга (п.2 ст.253 ГК). Это означает, что для совершения сделок с недвижимым имуществом супруги не нуждаются в доверенности. Но в соответствии с п.3 ст.35 Семейного кодекса согласие обоих супругов для распоряжения общим имуществом по сделкам, требующим государственной регистрации, является обязательным. Причем такое согласие должно быть нотариально удостоверено. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, применяют это правило и к договорам инвестирования, заключенным на имя одного из супругов, т.к. денежные средства, инвестируемые в строительство, являются их совместной собственностью. Поскольку право собственности на квартиру возникнет только после обязательной регистрации данного договора в учреждении юстиции, необходимо иметь ясно выраженное согласие обоих супругов на распоряжение имуществом. Если такого согласия нет, то сделка признается недействительной. Соблюдение требования о наличии предварительного согласия супругов на заключение сделки контролируется органами, на которые возложена государственная регистрация сделок с недвижимостью.

Особенно остро вопрос о согласии по распоряжению общим имуществом встает при уступке прав инвестирования третьим лицам, когда деньги по договору инвестирования уже внесены, но дом еще не построен. Такое право гражданам и юридическим лицам предоставлено ст.6 Федерального закона РФ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений". Некоторые ошибочно полагают, что, оформляя развод до завершения строительства и переуступая права третьим лицам, им не понадобится согласие супруга на совершение уступки. В данном случае согласием супруга также придется заручиться, так как при уступке прав происходит распоряжение правом, приобретенным за счет общих средств.

Хотелось бы заметить, что Семейный кодекс предоставляет супругам возможность самим определять свои имущественные правоотношения. Для этого они могут заключить брачный договор. Брачным договором супруги, исходя из своих конкретных обстоятельств и интересов, имеют широкие возможности определить свои имущественные правоотношения. Супруги вправе также определить брачным договором свои права и обязанности по распределению семейных расходов. Это положение относится как к повседневным расходам, так и к другим, более крупным.

Надеемся, что наши разъяснения помогут вам разобраться в вопросах приобретения и отчуждения недвижимости и подготовиться к их разрешению.

"Строительный Мир"